Gestion d’une SCI : l’art et la manière

La création d’une société civile immobilière permet à plusieurs personnes de gérer et de détenir un bien immobilier, d’en partager les bénéfices et d’en faciliter la transmission. Cette forme de contrat de société offre des avantages fiscaux et patrimoniaux indéniables, notamment dans le cadre d’une SCI familiale.

La gestion d’une SCI : formalités et fiscalité

La création d’une SCI se fait en quatre étapes :

- La création d’une Société Civile Immobilière oblige à la rédaction de documents de statuts, soit par un acte sous seing privé, soit par un acte authentique devant notaire.

- Ces statuts doivent être validés par le centre des impôts. C’est le greffe du Tribunal de commerce qui enverra les statuts de la SCI au centre des impôts auquel est rattaché son siège social.

- Puis la SCI devra publier dans un journal d’annonces légales les informations concernant son objet, sa dénomination sociale, son capital, son fonctionnement, l’identité de son ou de ses gérant(s).

- Le Tribunal de commerce inscrira alors la SCI au Registre du commerce et des sociétés et la SCI se verra remettre son Kbis.

Deux options fiscales s’ouvrent alors. En cas de location d’un bien immobilier, les associés d’une SCI peuvent être imposables à l’impôt sur le revenu foncier, à proportion de leur participation au capital de la société. La SCI peut également opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Gestion d’une SCI : avantages et inconvénients

Gérer une SCI présente des avantages certains :

- La SCI permet d’éviter les blocages pouvant naître de l’indivision. En effet, si l’un des indivisaires décide de mettre en vente sa part et si cette part n’est pas rachetée par un autre indivisaire ou par un tiers, le bien doit être vendu.

- Par rapport à l’indivision, la SCI se révèle beaucoup plus souple. Le gérant a des pouvoirs plus étendus, tandis que les associés titulaires de parts ne peuvent les céder que s’ils trouvent preneur(s) et ne peuvent demander la dissolution de la SCI qu’à certaines conditions, très restrictives.

- Les associés d’une Société Civile Immobilière peuvent rédiger des statuts qui conviennent à presque toutes les situations et qui prévoient les cas de revente, de séparation ou de transmission.

- La SCI convient aussi bien aux concubins dont les relations financières et juridiques sont moins encadrées par la loi qu’aux familles. Dans le cadre d’une SCI entre parents et enfants, les parents conservent la maîtrise de la gestion du bien immobilier, tout en organisant progressivement la transmission de leur patrimoine à leurs enfants.

- La SCI offre donc des avantages patrimoniaux indéniables, car elle peut être partiellement transmise sous forme de donation de parts sociales, de manière beaucoup plus souple qu’un bien immobilier en indivision. Elle permet aussi de minorer les droits de succession et de bénéficier d’abattements pour les dons faits du vivant du donateur.

Mais la gestion d’une SCI n’exclut pas quelques contraintes :

- Si la gestion d’une SCI se révèle d’une grande souplesse et adaptée à de nombreuses situations familiales ou patrimoniales, la constitution d’une SCI doit être mûrement réfléchie, car elle impose un certain nombre de contraintes. Les formalités de publicité et la rédaction de statuts entraînent des coûts et nécessitent le plus souvent l’intervention d’un professionnel du droit, avocat ou notaire.

- La SCI impose annuellement la tenue d’une assemblée générale et l’établissement d’un bilan comptable. Ces obligations peuvent, là encore, engendrer des coûts non négligeables.

- Les associés d’une SCI sont responsables des dettes de la société, d’une manière illimitée mais non solidaire. Ils engagent donc leur patrimoine personnel, à proportion de leurs parts détenues dans le capital social.

Afin que la SCI se révèle efficace pour l’ensemble de ses associés, il est donc nécessaire de bien en circonscrire l’objet et fortement recommandé de soumettre son projet à un professionnel du droit (notaire ou avocat). Avant la création d’une SCI, on devra également réfléchir aux conditions dans lesquelles elle pourra être éventuellement dissoute.

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Publié le 23/06/2016 .